DETALHES DO POST

Para tratarmos de legalização de um imóvel em cartório e nas demais repartições públicas é importante esclarecer que tipo de imóvel estará apto a ser legalizado.

Isso porque, é comum vermos incontáveis imóveis sem documentação. É estranho, mas é possível sim e muito comum. Explico. Há imóveis em que a pessoa apenas o tem por meio de posse e outros por meio de propriedade.

Qual a diferença?

Em síntese, pode-se dizer que a propriedade seria um direito real, previsto no artigo 1.225, inciso I do Código Civil Brasileiro, em que o titular desse direito poderá usar, gozar, dispor e reivindicar (ou reaver) a coisa (imóvel) sobre a qual recai este direito.

Ou seja, aquele que possui propriedade de um imóvel tem todas as faculdades (ou “privilégios” ou “atributos”) sobre aquele imóvel podendo praticamente fazer tudo com ele (qualquer tipo de negociação imobiliária).

Claro, que a propriedade não é absoluta, podendo existir algumas restrições administrativas. Mas isso será abordado em outra oportunidade. Para esse momento não precisamos aprofundar essa temática.

Já a pessoa que apenas tem a posse de um determinado imóvel não possui todas essas faculdades (ou “privilégios” ou atributos).

Tendo em mente as características já explicadas acima, a fim de facilitar o entendimento do que seria a posse, pode-se dizer que esta ocorre quando o possuidor exerce de fato, de forma plena ou não, alguns dos poderes inerentes à propriedade.

Quem tem a posse não possui todos os direitos que o proprietário tem!

Qual seria a principal diferença, então?

Por não ter todos os privilégios do proprietário de um imóvel, o possuidor não pode dispor do bem. Ele somente pode usar, fruir e reivindicar o bem.

Dispor de um bem é algo inerente ao proprietário, pois só ele pode efetuar em cartório uma doação ou utilizar seu bem como garantia, gravando-se com determinado ônus.

CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE A PROPRIEDADE

Ultrapassada essa introdução cabe esclarecer o que significa cada um desses “atributos” do direito de propriedade. Alguns desses “atributos” são comuns à posse. Após isso, será possível estabelecer sua relação com a legalização de um determinado imóvel no RGI (Registro Geral Imóvel) ou, como muitos conhecem superficialmente como “legalização em cartório”.

USAR = seria a faculdade da pessoa se servir do imóvel, dando-o alguma destinação, seja para morar ou trabalhar, por exemplo.

FRUIR = (ou gozo) seria a possibilidade do titular do direito sobre aquele imóvel de extrair os frutos gerados nele, ou seja, como ocorre no caso do proprietário de um imóvel que o tem para locação. Os valores recebidos a esse título seriam os frutos.

DISPOR = seria a possibilidade do titular do imóvel transferir ou alienar o bem, assim como o utilizar como garantia em determinada transação imobiliária (direito de “gravar” o bem, ou seja, averbar no seu registro essa garantia, como o penhor, a hipoteca ou anticrese).

REIVINDICAR = seria a faculdade de ter de volta o bem daquele que injustamente venha possuí-lo ou detê-lo.

Em alguns casos, a propriedade pode não ter todos esses atributos ao mesmo tempo.

Além desses atributos, podemos destacar que os direitos de propriedade possuem características como a publicidade, a oponibilidade erga omnes, a sequela, o direito de preferência e o numerus clausus.

O que isso tem de relevante para a legalização no RGI? Eu diria que tudo.

Note: a publicidade seria justamente o registro do imóvel no RGI. Ou seja, como os imóveis são adquiridos após o registro do respectivo título aquisitivo junto ao Oficial de Registro de Imóveis competente, qualquer um que precise saber quem é o “verdadeiro dono” do imóvel basta fazer consulta no cartório do RGI que tenha a competência (ou “atribuição legal”) para ter em sua base (no Livro competente) o cadastro daquele imóvel como todos os dados de sua “vida”. Toda a história do imóvel estará neste cartório, através do documento chamado Certidão de Ônus Reais (ou Certidão do RGI) ou pela Certidão de Inteiro Teor, a depender da necessidade.

E, no que tange à oponibilidade erga omnes pode-se destacar que seria a possibilidade do titular do direito real de propriedade de ter a prerrogativa de opor, a quem quer que seja, o seu direito, o qual recai sobre toda a coletividade (qualquer pessoa que injustamente possua esse imóvel poderá perdê-lo em favor de seu “verdadeiro dono” em decorrência dessa faculdade de oponibilidade).

Essa característica decorre diretamente da publicidade, ou seja, o fato desse imóvel estar devidamente registrado no Cartório do RGI.

Já a característica da sequela seria a possibilidade do proprietário de perseguir o bem com quem quer que esteja de forma ilícita, ou seja, perseguir seu bem para que retorne as suas mãos. Essa possibilidade de perseguir o bem para que retorne para si é manejada por meio judicial, através de uma ação chamada “Ação Reivindicatória”.

E, o direito de preferência seria o privilégio de se obter o pagamento de uma determinada dívida sobre o imóvel como os frutos ou valor de um bem especialmente destinado a sua satisfação na constituição da (ou seja, aquele bem que foi dado como garantia a título de penhor, hipoteca ou anticrese).

Por fim, a característica do numerus clausus decorre do fato de que os direitos reais são taxativamente previstos em lei (artigo 1.225 do Código Civil Brasileiro) ou em qualquer outra lei que venha a determiná-lo. Ou seja, quem tem a propriedade teria a segurança gerada pela lei de que só ela poderia criar direitos reais. O direito do proprietário seria o mais forte e protegido legalmente.

ASPECTOS RELEVANTES PARA A LEGALIZAÇÃO EM CARTÓRIO

Considerando as informações trazidas acima fica mais fácil compreender em que consistiria a legalização de um imóvel em cartório.

Inicialmente, importante esclarecer que a aquisição da propriedade imobiliária se dá, em regra, por meio do registro do negócio jurídico em cartório. Há outras formas de aquisição da propriedade, mas não será objeto deste trabalho.

Uma vez que a aquisição da propriedade imobiliária se dá por meio do registro (que é um ato solene), através de uma escritura pública (constando na Certidão de Ônus Reais do imóvel), gera-se a publicidade daquele ato e de quem consta como proprietário do imóvel no RGI.

Aliás, é bem conhecido no universo jurídico que “só é dono quem registra”, ou seja, só é dono verdadeiramente – ou seja – proprietário do imóvel, aquele que tem o imóvel registrado em seu nome no cartório do RGI.

O que isso significa?

Significa que para que um imóvel esteja legalizado ele deve estar registrado no cartório competente. E, que cada alteração que ocorra com aquele proprietário durante o exercício deste direito real deve ser informada (averbada) no RGI.

Por exemplo, quando a pessoa adquire um imóvel através de escritura de compra e venda, e no curso da vida, essa pessoa que era casada vem a se divorciar, então, em decorrência desse divórcio deverá ser levado ao conhecimento do cartório essa importante informação, ou seja, deve-se averbar que houve esse divórcio para que o imóvel se mantenha legalizado.

Outro exemplo, seria quando a pessoa dá seu imóvel em garantia para adquirir algum outro bem imóvel, então, essa garantia deverá constar no registro do imóvel. Tem que ser pública essa informação. Mais um exemplo, para finalizar, seria o registro de uma doação realizada, em que a mesma deve constar no RGI (com as suas peculiaridades, como ter reserva de usufruto).

Essa publicidade é importante pelos motivos já citados (direito de oposição contra todos, direito de sequela, etc.) e também perante terceiros.

O que não se pode perder de mira é que para que o imóvel seja passível de legalização no cartório do RGI, se faz necessária a regularidade dos seus impostos, como estar quite com o IPTU, não ter dívidas fiscais (sejam dívidas municipais, estaduais, federais ou trabalhistas), as partes serem plenamente capazes (não ter impedimento de saúde para manifestarem sua vontade), entre outros aspectos.

Você me pergunta? No caso, por exemplo, de querer vender um imóvel que a pessoa tem a propriedade, bastaria ir ao cartório do RGI para fazer constar esse venda?

R: Não. Antes de ir ao cartório efetuar o registro da compra e venda do imóvel, deve-se observar alguns aspectos: i) fazer o levantamento de todas as certidões obrigatórias por lei; ii) dar entrada e recolher o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) perante o município que esteja inscrito o imóvel; iii) agendar com o cartório do RGI competente uma data para fazer a escritura e o registro; iv) se for pessoa física, levar no dia o RG e o CPF originais e cópias autenticadas, certidão de casamento atualizada se for casado, separado ou divorciado, pacto antenupcial registrado (caso haja), certidão de óbito (se o vendedor for viúvo) e demais documentos, como comprovante de endereço; v) se for pessoa jurídica, levar o cópia do CNPJ extraído do site da Receita Federal, contrato ou estatuto social (com as últimas alterações), CND, certidões de débitos da Receita Federal, RG e CPF e qualificação completa do sócio, diretor ou procurador responsável e, recomenda-se, levar as certidões do responsável, além das certidões da pessoa jurídica; vi) os mesmos documentos anteriores (itens “iv” e “v”) do comprador também; vii) se o imóvel estiver em condomínio, deve-se apresentar certidão de quitação condominial; viii) se o imóvel for rural, deve-se levar a matrícula ou transcrição do imóvel atualizada, as certidões obrigatórias por lei, a certidão de regularidade fiscal de imóvel rural (CCIR), os comprovantes de pagamento do ITR; a declaração do DITR; entre outros documentos que venham a ser necessários para resguardar o comprador e que sejam exigências do cartório do RGI competente.

Um comentário interessante, é que os imóveis de valor menor de 30 (trinta) vezes o salário mínimo atual, não precisam ser levados a registro no cartório do RGI (vide o que diz o artigo 108 do Código Civil Brasileiro).

Enfim, tais esclarecimentos têm por finalidade mostrar a todos (pessoas físicas e jurídicas que desejam fazer qualquer negociação imobiliária bem como corretores) que a legalização de um imóvel perante o cartório necessita de incontáveis cuidados e, preferencialmente, necessita do auxílio de profissionais habilitados e que dominem o assunto.

Igualmente, esses cuidados devem ser tomados na hora de decidir pela compra de um imóvel, por exemplo, pois muitas das vezes a compra de um imóvel é o maior sonho da vida da pessoa, e caso o imóvel esteja irregular, pode haver um grande prejuízo ou até mesmo levar um tempo imensurável para regularizá-lo. Lembrando que o assunto é complexo e possui outras peculiaridades. Esse texto serve de norte para as principais questões envolvendo imóveis.

E, além disso, mesmo que o imóvel esteja irregular é possível manter o negócio jurídico, basta fazer uma boa análise de sua documentação e de suas peculiaridades. Em alguns casos, legaliza-se o imóvel por meio da ação de usucapião.

Por fim, no ato da realização de qualquer negócio envolvendo imóveis recomendamos o acompanhamento de um advogado experiente no assunto. Antes de deixar a emoção tomar conta, ainda que seja o imóvel dos seus sonhos ou uma grande oportunidade, deixe sempre a razão falar mais alto. Investigue minuciosamente a transação e faça um negócio seguro.

 

Este conteúdo foi oferecido por:

Raybolt & Zanolla - Sociedade de Advogados

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